[전세사기방지] 알아두면 유용한 임대차계약시(전세계약시) 꿀팁

인생을 되돌아보니 참...나이만 먹는 거 같네요😥

 

한 살 한 살 먹어감에 경험하는 것도 많지만 그만큼 시련도 많았구요

 

오늘은 살면서 누구나(?) 한 번쯤은 하는 부동산계약!  그중에서도 전세계약 시 꼭 챙겨야 할 팁을 정리해 봤습니다.

 

우선..전세사기를 안 당하려면 전세사기가 어떻게 이뤄지는지 자세하게 알아야겠죠?

 

형법 "사기죄"

형법에서의 ‘사기죄’란, ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것(형법 제347조)’. 그러니까 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받는 거죠. 하지만 사람들이 말하는 ‘전세사기’는 법적인 ‘사기죄’에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용하곤 하죠. 그래서 전세사기 유형과 예방법을 볼 때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 알아봐야겠죠?

 

1. 전세계약하기 STEP 1

한동안 이슈가 되었던 ‘대구 깡통전세사기 사건’을 아시나요? 임대인 장 모 씨가 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않았다는 사실이 드러나 충격을 안겨줬습니다. 장 씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투기로 사들인 뒤, 세입자에게 집을 빌려주고 이후 보증금을 돌려받아야 하는 세입자들에게 돈을 돌려주지 않았죠. 그 결과, 장 씨는 2019년과 2020년에 각각 징역 3년, 4년형을 선고 받았어요. 이 사건이 바로 깡통주택 전세사기예요. 깡통전세 사기를 당하면, 임대인이 처벌을 받게 된다고 해도, 세입자들 모두가 보증금 전부를 돌려받을 수 있는 건 아니라고 합니다.

깡통주택

깡통주택이란, 임대인(집주인)의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리켜요. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택이라고 합니다. 보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들였을 거예요. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말합니다. 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받은 거고요.(네이버에서 부동산 검색해서 상세정보 보시면 '융자 있는'이라고 표시되는 집) 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없죠. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 되고요. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있게 되는 거죠. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇죠. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 해요. 아니면 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있고요.

그러면 어떻게 조금이라도 이 문제를 확인할 수 있나? 먼저 등기부등본을 확인해 보는 거죠

 

등기부등본이란? (등기사항전부증명서)

등기사항 전부증명서란 부동산의 주소, 면적등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자등의 권리관계를 확인할수 있는 공적서류로써, 내 보증금을 안전하게 돌려받을 가능성에 대해 추측할 수 있는 자료입니다.

 

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야겠죠! 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있답니다.
등기부등본에서는 ①임대인(집주인)이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 하죠. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문이죠.

 

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해봐야 하죠. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있기 때문입니다. 등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소*에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마세요. 열람은 700원! 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지켜야죠!

※단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

 

등기부등본 확인사항

임대인 = 소유주 확인하기(갑구)

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있어요. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있죠. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있어요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있죠. 예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 거예요. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋아요. 이 내용은 뒤에서 실제 등기부등본을 살펴보면서 다시 설명할게요.

소유권 외 권리관계 확인하기(을구)

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있죠. ①이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 ②임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있습니다. ※전세권? 용익물권으로 더 알아보기 만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생기죠. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 합니다. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실 할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해놓은 것인지 확인해봐야 하고  전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

 

 

앞에서 설명을 드리긴 했지만 막상 등기부등본을 떼보면...😑

 

 

표제구 + 갑구 + 을구 요렇게 나눠져 있으니 위의 설명을 참조하시기 바래요~

만약 확인하다가 다가구주택인 경우에는 선순위 임차보증금도 잊지 말고 확인해야 합니다.

 

다가구주택에 살게 된다면, 선순위 임차보증금도 잊지 말고 확인하기

다가구주택은 주택의 소유자가 한 명이죠. 그래서, 이런 주택에 살게 될 때는 건물 전체에서 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 합계도 확인해야 하죠. 왜냐하면, 1명의 임대인에 대해서 건물 전체 호수의 보증금들이 우선순위를 다투게 될 수도 있거든요. 내가 사는 건물이 경매에 넘어가게 됐을 때, 나보다 먼저 우선순위 자격을 갖춘 보증금부터 보호받게 됩니다. 왜냐하면, 주택임대차보호법상 대항 요건과 우선변제권을 먼저 갖춘 세대의 임차보증금이 내 임차보증금보다 먼저 변제되는 ‘우선변제권’제도가 있기 때문이죠.

 

다른 세대의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본 등을 통해 확인할 수 없지만 ‘확정일자 부여현황’ 자료를 통해 해당 다가구주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모를 짐작해 볼 수 있습니다. 다만, 현실은 대부분 그렇지가 않죠. 확정일자 부여현황은 임대인의 동의를 받아야 확인할 수 있기 때문이죠. 임대인이 귀찮아하거나 꺼려할 수도 있다는 거죠. 다가구 주택에 입주하게 될 경우, 가능하다면 임대인에게 '확정일자 확인동의서'를 받아 선순위보증금을 확인하는 과정을 거치고 만약 동의하지 않는다면, 관련 특약을 작성한 뒤 계약 후 동주민센터에 방문하여 ‘다가구 전입세대 확정일자 열람’을 하여 직접 상황을 파악해 볼 수 있는 방법이 있으니, 위험한 집이라고 판단한다면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있도록 공인중개사에게 중재를 요청하세요.

 

임금체불 및 미납국세 등은 어떻게??

등기부등본에 나타나지 않더라도 당해세나 임금채권은 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받아야 하죠. 따라서 당해세나 임금채권이 있는지도 꼭 계약 전에 확인해봐야겠죠. 임대인의 미납국세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’으로 확인할 수 있고, 임대인이 노동자를 고용하는 사용자(사장이나 대표)라면 ‘사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 짐작해볼 수 있지만 국세 완납증명서, 미납국세 열람 및 사회보험 완납증명서 등의 서류는 현행 제도상 세입자가 임의로 확인할 수 없고 임대인에게 요청해야 하죠.

 

2. 전세계약하기 STEP 2

 

이제 서류 이런저런 것들을 확인하고 별 이상이 없다면, 부동산으로 가야겠죠 계약을 위해 🤗

 

공인중개사 확인하기

 

임대차계약을 맺을 때는 안전한 임대인을 만나는 일도 중요하지만, 적법하고 정직한 공인중개사를 만나는 일도 중요합니다. 그러기 위해서는 우선 내가 계약을 체결하고자 하는 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인 곳이 맞는지 그리고 상대가 그곳의 공인중개사 또는 등록된 중개보조원이 맞는지 확인이 필요하고 중개업자의 공인중개사 자격증과 신분증을 확인하여 상대방이 중개사 본인이 맞는지도 확인해야 합니다.

그리고 공인중개사의 역할에 대해서도 정확히 알고 있어야 해요. 공인중개업자는 ‘공인중개사법’에 따라 중개 물건의 위치, 주변 환경, 종류 등 기본적인 사항을 알려주어야 할 의무를 지고 있을 뿐만 아니라 해당 주택의 권리관계를 설명하고 ‘중개대상물 확인·설명서’를 주어야 할 의무도 함께 가지고 있기 때문에 여러분은 공인중개사가 명확하게 설명하지 않는 부분이 있다면 정확한 설명과 확인을 요청할 수 있습니다. 꼽을 주더라도 낭창하게 모르는 게 있으면 사소한 것까지 다 물어보셔요.

 

이제 사인하고 대출을 받아야 한다면 서류심사의 과정이 있겠죠? 이런 부분들은 흘러 흘러가고~

 

 

3. 전세계약하기 STEP 3

 

계약했다고 모든 것이 끝난 게 아니죠. 대항력과 우선변제권에 대해서 알아야겠죠? 왜! 내 돈은 소중하니까!

 

대항력과 우선변제권

계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아닙니다. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있어요. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있어요. 여기서 대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하죠.  나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 나에게 대항력이 있다면 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없습니다!.

그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다"라고 합니다.
즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야 생기는 권리입니다. 다만, 악질적인 임대인들은 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가지는 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 해요. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지 꼭 살펴봐야 합니다.

 

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.
우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있어서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.
그럼, 확정일자는 어떻게 받느냐? 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있어요. 또한,  ‘임대차 신고제’의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되니 잊지 말고 절차를 이행하시기 바랍니다.

 

 

4. 전세계약하기 STEP 4

 

이제 다 왔습니다 조금만 힘냅시다!

 

계약종료

흔히 계약을 종료하고 집에서 나가고 싶으면 계약 종료 때까지 아무것도 하지 않으면 된다고 생각하곤 하는데 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법에는 ‘묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표현하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되기 때문에 집을 나가고 싶은데 아무말도 하지 않고 계약 만기일 시점에서 2개월이 지나버리면 그 계약은 계약 기간만큼 한번 더 자동 연장되어 버려요. 만약, 묵시적 갱신이 된 이후에 임대인이 퇴거 요구를 하거나 보증금 인상을 강요한다면 거절할 수 있어요. 이미 계약이 갱신된 상태니까요

 

계약을 종료하고 다른 곳으로 이사 가고 싶다면 계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 연락해서 계약 종료 의사를 밝혀야 합니다. 이때, 분쟁을 방지하기 위해 꼭 기록을 남겨주세요. 문자나 메신저로 연락을 하고, 꼭 답장을 받아야 합니다. 임대인의 답장이 없으면 내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여겨질 수 있으니 주의해야 합니다.

이 기간에 임대인과 연락이 닿았다면 그 기록을 남겨놓도록 합니다. 전화, 문자, 메신저 등 어떤 방법으로든 임대차 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 수용했다는 대답을 기록으로 또는 녹취로 남겨두시기 바랍니다 꼭!.

만약에 임대인과 연락이 안 되는 경우도 있을 수 있을 수 있습니다. 이 경우에는 임대인이 전세계약 종료에 불만이 있어 제때 보증금을 돌려주지 않거나 계약 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에  반드시 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 밝히는 내용증명을 발송하고, 일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 진행해야 합니다.

 

내용증명

증명하고 싶은 내용을 담은 서류를 우체국에 보내서 언제, 누구에게, 무슨 내용 을 보냈는지 우체국에서 증명하는 제도로 문자나 메시지는 위조될 가능성이 있는 반면, 내용증명은 공적으로 증명되는 문서이기에 증거로서 사용될 수 있음.

 

공시송달

법원에 서류를 보내 보관하게 하고, 사유를 법원 홈페이지에 게시해 확인하게 하는 방법입니다. 왜 이렇게까지 하냐면 임대인의 집 주소를 알 수 없는 경우가 있기 때문에 임대차 계약서에 주소가 적혀 있겠지만, 이사를 갔다거나 해외에 있다면 내용증명 서류를 받을 수 없는 경우가 발생하게 되죠. 또, 일부러 받지 않는 사람도 있으니 이런 경우에 해당한다면 꼭 공시송달을 보내도록 합시다. 송달할 서류가 법원 홈페이지에 게시되고 일정 기간이 지나면 임대인에게 도착했다고 간주하기 때문에 계약 해지 의사를 증명할 수 있기 때문입니다.

 

 

5. 전세계약하기 STEP 5

 

갱신이 아니라 보증금을 안전하게 돌려받고 나가기 위해서는 다음과 같이 행동해야 합니다.

세입자의 대항력을 유지해야 보증금을 우선 변제받을 수 있는 효력을 가질 수 있기 때문에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 않았는데 이사를 가거나 다른 집으로 전입신고를 하면 계약 후 전입신고와 확정일자 발급 등으로 취득한 대항력, 우선변제권을 잃게 됩니다. 따라서 보증금을 돌려받기 전까지 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 유지해야 합니다.

 

임차권등기명령

세입자가 임대차 계약이 종료된 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사(퇴거)할 수 있도록 만들어진 제도로 주택의 소재지를 관할하는 법원에서 신청할 수 있고 임차권등기는 보증금의 전부나 일부를 받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 물론 임대인의 동의가 없더라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청할 때 필요한 서류는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등이지만 다음과 같은 조건이 있어요. "단, 임차권등기명령을 신청하고 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안 되고 임차권등기가 완료되고 이사나 전출을 해야 보호받을 수 있다."

 

 

만약 전세보증금을 받지 못한 경우에는 주택도시보증공사에서 설명하는 전세보증금반환보증 보증이행 청구절차에 따라 청구하셔야 합니다. 

 

보증이행안내 | 전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

 

6. 전세계약하기 STEP 6

 

이제 마지막입니다. 계약 시 계약서에 적게 되는 특약사항을 정리한 것입니다.

 

특약사항에 기재할 내용

1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 등기사항전부증명서상 하자가 없는 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당 포함 다른 대출설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 민법 제565조 제1항(해약금) 규정에 근거하여 손해배상 배액배상하고 계약을 해지하기로 한다. 2. 임대인은 임차인의 전세대출 및 전환보증보험 가입 요구 시 이에 적극 협조한다. 임대인 및 임대 물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 민법 제565조 제1항(해약금) 규정에 근거하여 계약금의 배액을 배상하고 이 계약은 무효로 한다. 3. 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 지체 없이 임차인에게 통보하여 주기로 한다. 4. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유 등)은 임대인이 적극 수리하고 수리비용은 임대인이 전부 부담한다. 5. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다. 6. 임대인 및 임대물건에 의해 전세자금대출이 불가능한 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 지체없이 전액 돌려준다.

 

나름 인테넷에서 검색한 내용들을 종합하여 정리해서 부동산 갔는데... 마지막 6번은 이렇게 하면 전세대출이 안될 수 (?) 있다는 설명과 함께 빼주기를 원하시더라고요.

 

또한 변호사님 홈피에서 '배상배액'이 통상적으로 쓰여서 그렇지 4배액도 가능하다고 하시더라구요..현실적으론 그렇게 

계약이 성사될진 모르겠지만..참고하셔요

 

전세라고 하더라도 갑을 관계라기보다는 합의를 통한 계약의 성사가 목적이다 보니... 이유를 모른 체 계약을 하게 되었습니다. 이제 전세대출 심사를 기다리는 과정인데 조바심이 나네요

 

이상 전세계약을 하면서 꼭 이행해야 할 절차들과 알아야 할 팁들을 정리해 보았습니다.

 

여러분의 지혜로운 생활에 조금이라도 보탬이 되었으면 합니다.  파이팅!